Gesetzliche Grundlage: §§ 656a–656d BGB

Für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer (Verbraucher) gelten seit dem 23. Dezember 2020 die §§ 656a bis 656d BGB, eingeführt durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (Provisionsteilungsgesetz).

Diese Vorschriften gelten nur für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer – nicht für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder unbebaute Grundstücke. Zu unterscheiden ist das außerdem vom Bestellerprinzip bei Mietverhältnissen, das bereits seit 2015 gilt und regelt, dass bei der Vermietung grundsätzlich der Vermieter den Makler bezahlt. Die Höhe der Provision ist gesetzlich weiterhin nicht festgelegt – sie wird frei zwischen Auftraggeber und Makler vereinbart.

Marktübliche Provisionshöhe in Baden-Württemberg 2026

In Baden-Württemberg liegt die marktübliche Gesamtprovision für den Verkauf einer Wohnimmobilie derzeit bei rund 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer (3 % netto je Seite zzgl. 19 % USt.). Bei hälftiger Teilung entfallen also üblicherweise je 3,57 % auf Käufer und Verkäufer. Diese Sätze sind ortsüblich, nicht gesetzlich fixiert, und in der Praxis verhandelbar.

Zwei Modelle im Vergleich

Bei der Vermittlung von Wohnimmobilien haben sich zwei Provisionsmodelle etabliert:

Bei uns arbeiten wir überwiegend mit dem Modell der reinen Innenprovision.

Vorteile der reinen Innenprovision

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  Geringere Erwerbsnebenkosten für KäuferOhne Käuferprovision sinkt die Kostenbelastung neben Grunderwerbsteuer (5,0 % in BW), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,0–1,5 %) spürbar – das erleichtert die Finanzierung, da Nebenkosten meist aus Eigenkapital gedeckt werden müssen.
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  Breitere KäuferzielgruppeEine Immobilie ohne zusätzliche Käuferprovision ist für mehr Interessenten finanzierbar, auch mit begrenztem Eigenkapital – das kann die Vermarktung beschleunigen.
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  Einfachere, schnellere AbwicklungDer Nachweis-Mechanismus aus § 656d BGB – Käuferanteil erst fällig nach Zahlungsnachweis des Verkäufers – entfällt vollständig, da nur eine Vertragsbeziehung besteht.
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  Klare Zahlungsstruktur ohne StreitpotenzialDiskussionen über die Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer entfallen in der Verhandlungsphase vollständig.

Zu berücksichtigende Kehrseite

Der Vollständigkeit halber: Bei reiner Innenprovision trägt der Verkäufer die gesamte Provision allein, statt sie sich zu teilen. In der Praxis wird dieser Betrag jedoch häufig – ganz oder teilweise – in der Kaufpreiskalkulation berücksichtigt. Ob und in welchem Umfang sich das im erzielten Verkaufspreis niederschlägt, hängt von Marktlage und Objekt ab und lässt sich nicht pauschal beziffern.

Fazit

Die §§ 656a–656d BGB setzen seit 2020 einen verbindlichen Rahmen für die Provisionsteilung bei Wohnimmobilien in Baden-Württemberg, lassen bei der konkreten Ausgestaltung aber Spielraum – etwa für das Modell der reinen Innenprovision. Wir setzen bei unseren Vermittlungen überwiegend auf dieses Modell, weil es Käufern die zusätzliche Kostenbelastung erspart und den Verkaufsprozess in der Abwicklung vereinfacht.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Die genannten Provisionssätze sind marktübliche, nicht gesetzlich fixierte Werte, Stand 2026, und im Einzelfall verhandelbar.